BIM視角 | 如何將BIM系統(tǒng)應(yīng)用到物業(yè)管理服務(wù)中

【長沙/成都/昆明 · 4月4日】柏慕聯(lián)創(chuàng)BIM技能實戰(zhàn)訓(xùn)練營開始報名

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原標題：BIM模型在物業(yè)管理及設(shè)備運維中的應(yīng)用

來源：地產(chǎn)微新聞

[導(dǎo)讀] BIM（建筑信息模型）是一個可視程度非常高的一體化平臺，將BIM應(yīng)用到物業(yè)管理工程應(yīng)急處置、火災(zāi)應(yīng)急處置等服務(wù)環(huán)節(jié)，將大大改善物業(yè)管理效率和服務(wù)水平。

BIM（建筑信息模型）在基建項目的設(shè)計、施工中應(yīng)用的越來越廣泛，同時發(fā)揮著越來越大的作用。本人對BIM沒有系統(tǒng)深刻的理解，僅從物業(yè)管理和設(shè)備運維角度出發(fā)，提出一些實用的想法，試圖延續(xù)BIM在項目中的壽命周期。

一、BIM的動態(tài)化

　　讓BA走進BIM，讓BIM動起來

　　只有形成一個動態(tài)BIM環(huán)境，才能使BIM在運維上發(fā)揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態(tài)化數(shù)據(jù)。

1. 全樓空調(diào)的管理

　　如對于一個復(fù)雜而龐大建筑的空調(diào)系統(tǒng)，我們要隨時了解它的運行狀態(tài)，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調(diào)運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及多冷源的計算機中心等項目來說，實用意義就更大。

　　如圖中，我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數(shù)、板換數(shù)量、送出水溫、空調(diào)機（AHU）的風(fēng)量、風(fēng)溫及末端設(shè)備的送風(fēng)溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數(shù)，方便運行策略研究、節(jié)約能源。

　　同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監(jiān)視。

2. 智能照明

　　現(xiàn)在大多數(shù)項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現(xiàn)場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現(xiàn)，為物業(yè)人員提供了直觀方便的手段。

3. 動態(tài)BIM的軟、硬件條件

　　為了得到動態(tài)BIM的應(yīng)用，

　　在軟件上：

　　·BA（樓宇自控）所得到所有監(jiān)測信息中的重要信息，必須接進BIM模型中。這一點在弱電樓控系統(tǒng)采購時須要求軟件系統(tǒng)提供商保證提供數(shù)據(jù)接口，可使數(shù)據(jù)接入BIM；

　　·配置二維碼、RFID卡（后面詳述）；

　　·移動平板電腦等；

二、工程應(yīng)急處置

1. 跑水應(yīng)急處理實例

　　在我們管理的項目中，有一次市政自來水外管線破裂，水從未完全封堵的穿管進入樓內(nèi)地下層，盡管有的房間有漏水報警，但水勢較大，且從管線、電纜橋架、未作防水的地面B001M向地下多層漏水，雖然有CAD圖紙，但地下層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，上下對應(yīng)關(guān)系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。如果能將漏水報警與BIM模型相結(jié)合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

　　標準樓層水管及閥門的設(shè)計和安裝都有相應(yīng)的規(guī)律，可方便找到水管開裂部位并關(guān)斷閥門。但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現(xiàn)象。如某項目因極端冷天至使大門入口風(fēng)幕水管冷裂，經(jīng)反復(fù)尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎(chǔ)管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。

3. 入戶管線的驗收

　　一個大項目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水（如市政自來水爆裂，雨水倒灌），水就會進入樓內(nèi)。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質(zhì)量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災(zāi)應(yīng)急處置水平的提高

　　對于火災(zāi)應(yīng)急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢的典型應(yīng)用。

1. 消防電梯

　　按目前規(guī)范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用（其中消防梯僅可供消防隊員使用）。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態(tài)功能，就有可能使電梯在消防應(yīng)急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。

要達到這一目的所需條件包括：

　　·具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源（采用阻燃電纜）或更多如柴發(fā)或UPS（EPS）電源；

　　·具有可靠的電梯監(jiān)控，含音頻、視頻、數(shù)據(jù)信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號；

　　·在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭；

　　·可靠的無線對講系統(tǒng)（包括基站的防火、電源的保障等條件）或大型項目駐地消防隊專用對講系統(tǒng)；

　　·在中控室或應(yīng)急指揮大廳、數(shù)據(jù)中心ECC大廳等處的大屏幕；

　　·可靠的全樓廣播系統(tǒng)；

　　·電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動軟件。

　　當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統(tǒng)或樓（全區(qū)）廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)，根據(jù)大屏顯示的起火點（此顯示需是現(xiàn)場視頻動畫后的圖示）、蔓延區(qū)及電梯的各種運行數(shù)據(jù)指揮消防救援專業(yè)人員（每部電梯由消防人員操作），幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。

2. 疏散引導(dǎo)

　　對于大多數(shù)不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發(fā)揮著很大作用。憑借上述各種傳感器（包括卷簾門）及可靠的通訊系統(tǒng)，引導(dǎo)人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災(zāi)搶險發(fā)生革命性的變革。

3. 疏散預(yù)習(xí)

　　另外，在大型的辦公室區(qū)域我們可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規(guī)的訓(xùn)練和預(yù)習(xí)。

四、安防能力的提高

1. 可疑人員的定位

　　利用視頻識別及跟蹤系統(tǒng)，對不良人員、非法人員，甚至恐怖分子等進行標識，利用視頻識別軟件使攝像頭自動跟蹤及互相切換，對目標進行鎖定。

　　在夜間設(shè)防時段還可利用雙鑒、紅外、門禁、門磁等各種信號一并傳入BIM模型的大屏中。試想當(dāng)我們站在大屏前，看著大屏中一個紅點水平、上、下移動、走樓梯、乘電梯，時時都在我們的視線之中，如同籠子里的老鼠般，無法跳出我們的視野。

　　當(dāng)然這一系統(tǒng)不但要求BIM模型的配合，更要有多種聯(lián)動軟件及相當(dāng)高的系統(tǒng)集成才能完成。

2. 人流量監(jiān)控（含車流量）

　　利用視頻系統(tǒng)+模糊計算，可以得到人流（人群）、車流的大概數(shù)量，這就使我們可在BIM模型上了解建筑物各區(qū)域出入口、電梯廳、餐廳及展廳等區(qū)域以及人多的步梯、步梯間的人流量（人數(shù)/㎡）、車流量。當(dāng)每平米＞5人時，發(fā)出預(yù)警信號，＞7人時發(fā)出警報。從而作出是否要開放備用出入口，投入備用電梯及人為疏導(dǎo)人流以及車流的應(yīng)急安排。這對安全工作是非常有用的。

3. 重要接待的模擬

　　利用BIM模型在大屏上，我們可以和安保部門（或上級公安、安全、警衛(wèi)等部門）聯(lián)合模擬重要貴賓（VVIP）的接待方案，確定行車路線、中轉(zhuǎn)路線、電梯運行等方案。同時可確定各安防值守點的布局，這對重要項目、會展中心等具有實用價值。利用BIM模型模擬對大型活動整體安保方案的制定也會有很大幫助。

五、空間管理與導(dǎo)引系統(tǒng)

1. 空間管理——會議室、展廳預(yù)定

　　對于較重要的會議，人們大多要到現(xiàn)場查看會場。對于一個集中會議區(qū)、大型的會展中心，預(yù)定會場就變成了一個很繁重的工作，且由于對會場布局的不同要求，使這一工作的效率變得很低。

　　BIM模型的建立提供了可視空間的3D模型，人們在電腦畫面上（或手持平板電腦上）就可方便的了解會場的布局、空間感覺和氣氛，同時可以模擬調(diào)整布局會場，改變桌子擺放、增減椅子數(shù)量，并立即得到調(diào)整后的空間效果。通過網(wǎng)絡(luò)又可實現(xiàn)遠程會場預(yù)定，大大提高了效率。這種預(yù)定方式同樣非常適合展場展位的預(yù)定。

　　對于出租類寫字樓或同一單位的辦公室調(diào)整也有很大幫助。

2. 3D引導(dǎo)顯示屏

　　利用智能手機在樓內(nèi)、區(qū)內(nèi)進行信息引導(dǎo)已開始應(yīng)用。建議在大型項目、大型會展園區(qū)設(shè)立多處3D引導(dǎo)顯示系統(tǒng)，方便顧客。例如：中國尊大廈設(shè)計了雙層空中大堂及雙層電梯，如找不好路徑，要到目的層就會很麻煩，因此可設(shè)多塊3D導(dǎo)引牌，指示乘梯路徑。

3. 區(qū)域及室內(nèi)定位（ULS）

　　目前多用手機增強天線、WIFI天線、VLAN（內(nèi)部通訊）天線等組成定位系統(tǒng)，精度應(yīng)可做到3～5m，也有更精確的微波專用定位系統(tǒng)，定位精度可達到零點幾米。我們認為在一般辦公樓、園區(qū)、大型商場管理，定位3-5m的精度應(yīng)該夠用。

　　人們通過智能手機、平板電腦等移動設(shè)備利用APP即可了解區(qū)域內(nèi)的各種空間信息（地圖功能map function）并可按引導(dǎo)尋找到目的地。這對一個大型物業(yè)項目、大型商場及大型會展中心來說都具有非常實用的價值。

4. 車庫定位及尋車

　　對車庫停車的定位和取車尋找是一個熱門話題，我們建議：

　　在停車位邊上（柱、墻上）安裝二維碼，用智能手機掃描后，既記錄了停車位置信息，再利用區(qū)域定位，即可找到所存的車，這一方法簡單、投資低。但沒有智能手機，這一方法就不能起作用。

　　當(dāng)然依靠攝像識別系統(tǒng)或者每個車發(fā)一個定位用的停車卡（RFID卡），依賴精度更高的定位系統(tǒng)尋回停車也是可行的，但要考慮領(lǐng)卡所需的時間對大流量車庫入庫速度的影響。

　　總之在已有車輛誘導(dǎo)系統(tǒng)的大型停車場，定位及尋回方式應(yīng)盡可能簡單。

　　以上各類定位，我們建議都以WIFI或藍牙（BHT）為格式來設(shè)計，為智能手機應(yīng)用創(chuàng)造條件。

六、在物業(yè)管理上的應(yīng)用

1. 預(yù)留維修更換設(shè)備條件

　　利用BIM模型很容易模擬設(shè)備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設(shè)備，如：制冷機組、柴發(fā)、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預(yù)留條件。

2. 基于BIM的建筑數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　BIM模型中的建筑數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業(yè)管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗（外玻）面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統(tǒng)計。尤其是對于那些十幾萬平米以上的大項目，如中國尊108層，單體43萬平米，意義就更大。結(jié)合物業(yè)行業(yè)中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個臺階。

3. 大型清潔維修設(shè)備的模型

　　利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設(shè)備如蜘蛛車、液壓升降車等進行模擬，為采購提供依據(jù)。

4. BIM-ERP的連接

　　在物業(yè)管理企業(yè)中，ERP系統(tǒng)已開始廣泛應(yīng)用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業(yè)管理需求，系統(tǒng)內(nèi)容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應(yīng)用中許多物管企業(yè)參與或改進了這一系統(tǒng)，因此使其越來越完善。我們認為，BIM模型要在物業(yè)運維方面發(fā)揮作用，延續(xù)生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數(shù)據(jù)、統(tǒng)計方式、顯示界面都將使BIM應(yīng)用更快成熟，因此在設(shè)計BIM應(yīng)用時，就要提前預(yù)留與ERP的接口條件。

5. RFID卡和二維碼

　　在機電設(shè)備運維管理中，利用RFID卡（射頻卡）或二維碼作設(shè)備標簽已開始普及，我們開始試驗用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX（變風(fēng)量空調(diào)末端）、閥門等進行標簽。但因設(shè)備多、標簽數(shù)量大、電源需更換等問題，感覺比較麻煩。現(xiàn)開始采用二維碼，在設(shè)備本體、基座、隱蔽設(shè)備附近（如通道墻面）貼附二維碼，感到很實用。用智能手機、平板電腦掃描二維碼可得到設(shè)備的相關(guān)信息及上下游系統(tǒng)構(gòu)成，也可將巡視資料通過WIFI（或3G、4G）送回后臺。

6. 去天花功能

　　房間分隔想改造、風(fēng)道風(fēng)口要移位、燈光電線要增加，可是有天花擋著，路由看不見，是否有安裝空間看不見，從檢修孔探進頭也被空調(diào)末端擋著，看不清，這時我們就想把天花拆了，看個究竟。BIM模型的建立，解決了這個難題，在現(xiàn)場拿著平板電腦，調(diào)出房間圖紙，作去天花功能處理（涂層透明化），這時整個天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內(nèi)、裝修內(nèi)的設(shè)備、管線、電線一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。

7. 人員定位

　　在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務(wù)員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內(nèi)部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監(jiān)視和威懾，從而提高敏感區(qū)域的安全性，使物業(yè)整體保衛(wèi)保密工作的水平進一步提高。

8. BIM模型與運維人員的培訓(xùn)

　　BIM模型直觀、準確，各種機電設(shè)備、管線、風(fēng)道、建筑布局一目了然，加上動態(tài)信息、人流、車流、設(shè)備運行參數(shù)，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓(xùn)運維技工、安保人員以及各類服務(wù)人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進行培訓(xùn)，又成為BIM模型的重要應(yīng)用內(nèi)容。

七、BIM應(yīng)用的條件和維護

　　1. BIM運維應(yīng)用的條件

　　·2～3臺高性能服務(wù)器（及UPS電源）；

　　·BA與BIM的接口，即要求樓控供應(yīng)商（霍尼韋爾Honeywell、江森Johnson Controls及西門子siemens）同意并按接口協(xié)議將BA系統(tǒng)的監(jiān)控數(shù)據(jù)（含電梯視頻、音頻、數(shù)據(jù)的監(jiān)測信號）接入BIM模型中；

　　·BIM應(yīng)用的專有平臺軟件，并針對運維管理充分考慮BIM的建模精度，可以適當(dāng)簡化（尤其是導(dǎo)視、導(dǎo)人、導(dǎo)車等系統(tǒng)），降低對硬件的要求等；

　　·消防、各信息煙感、溫感、卷簾及其它聯(lián)動系統(tǒng)的信息可接入BIM；

　　·安防高清攝像機可將視頻（火災(zāi)、人流密度、VVIP動線等）動畫化按位置接入BIM模型中；

　　·一個較大的清晰的顯示大屏，這個大屏可設(shè)在項目中控室、應(yīng)急指揮中心、數(shù)據(jù)中心的ECC大廳、決策室。建議用單珠LED p1.5～p2大屏，其對比度、亮度、色度都優(yōu)于傳統(tǒng)的拼接屏；

　　·較強功能的樓內(nèi)及園區(qū)（室外）應(yīng)急廣播系統(tǒng)；

　　·以上監(jiān)控機房、指揮中心、電梯、電纜、電源等具有較高的防火等級。

　　2. BIM模型的維護

　　BIM模型的建立比CAD圖紙艱難的多，再把各項應(yīng)用集成起來，真正發(fā)揮作用，就要付出更大的努力。

　　因此，我們首先要確保初始BIM模型的準確性，各項參數(shù)的準確性，尤其是各項機電設(shè)備、管線位置、規(guī)格的準確性。其次在日后的運行中，在改造、維修時還要不斷及時修正各參數(shù)的符合性，否則時間一長，BIM就失真了。

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